久しぶりの投稿です。

今も昔もお部屋探しの第一歩として住宅情報雑誌はお手軽な媒体です。

しかしここ数年でこの情報誌にも異変が！

以前は100〜200円前後で雑誌を購入し、白黒の間取り図面を見ながら、あれこれ考えて問い合わせをしていたのが主流であったようです。

ただ、現在は、インターネット上でも写真付きの物件情報を閲覧できる為、販売部数は年々減少傾向にあるようでした。

ところが、昨今フリーペーパーが巷をにぎわせております。当然不動産情報もフリーペーパーとして登場！！その中身が一般販売の雑誌より豪華！！

カラー写真をふんだんに使用し、しかもタダ！！

消費者からすると便利になった！！と感嘆の声が聞こえてきそうです。

しかし、よく考えてみてください。
カラーで豪華であるということは、コストが高くなるのは目に見えています。つまり掲載費は言わずもがな吊りあがるわけです。

さて、となりますとその広告費の支払い元、つまり不動産各業者は広告掲載費を今まで以上に上乗せしなければいけないのです。

と、なりますと当然しわ寄せが来るのは消費者なわけです。（家主さんに不動産屋が請求したとしても、その費用は家賃からまかなわれると考えれば結局消費者になりますね）

業者にとって儲かる物件に詰め込まれてしまう可能性が高くなってしまうかもしれません。

くれぐれも言い回しなどに惑わされず、自分にとって良いと思える部屋探しと言うものを忘れないよう気をつけましょう！

敷金と修繕費の問題。
大阪高裁で借主側に支払いの判決が出ていましたが、最高裁でひっくり返ったようです。
　『賃貸マンション明け渡しの際、通常使用に伴う損耗（汚れや傷み）の回復費用を敷金から差し引くことを定めた「特約」の適否が争われた訴訟の上告審判決』において『通常損耗の修繕費用は「賃料に含むのが普通で、契約書や口頭での具体的な説明と明確な合意がなければ借り主に負担義務はない」と原則貸主負担とする初めての判断を示した。』との事

　さらに『その上で、敷金返還を求めた借り主側敗訴の２審大阪高裁判決を破棄、適正な返還額を算定するため、審理を大阪高裁に差し戻した』とありました。

確かに通常損耗の負担は貸主側ではありますが、今後、この判決に便乗して、故意過失による損耗に対する負担まで貸主側の責任と勘違いした認識が広まらないか、少々心配です。

　ここ数年の新築マンションのウリは、最新設備を導入し、ワンランク上の快適性をアピールした物が多かったようです。

　しかし、耐震偽造事件以来、消費者の目は設備よりも『その構造がきちんとしたものなのか』と言う点に集まっているようです。

　再び原点へとかえってしまったかのような建築業界、安全性を追求する事は設備を追及することよりもお金のかかることの様でリーズナブルな物件を供給する事が若干困難になるのかもしれません。

　しかしながら、消費者にとってみれば一生に一度の大きな買い物ともいえます。地震により倒壊し、後にローンだけが残ってしまうと言う事態は、やはり避けたい物です。

　崩れたら新しい物を建てれば良いという、建築業者的な視点ではなく、いかに末永く安心した暮らしを提供できるかと言うサービス業的な視点で今後進んで行っていただければと願わずにはいられない今日この頃ですね。

公正取引委員会が、2005年11月9日、不動産業界から申請されていた不動産の表示に関する自主規制案を承認したとの事。

自主規制案ではあるが、不動産公正取引協議会連合会が規約として作成したものであり、不動産業者の95%以上が加入していることから一般的なものとなる事は必然であろう。

これまではマンションの名称には明確な基準が無かった為、駅まで随分と遠くても、駅名が利用されていたりと誤解を生じるような物も多かった。しかしこれによってそういった事も少なくなりそうだ。


なお、新規約では、次のようなことが定められている。

(1) 公園、庭園、旧跡などの名称を使用する場合は、それらが当該施設から300メートルの範囲内にある場合に限定する。
(2) 駅名を使用する場合は、施設の最寄駅の名称だけを使用できる。
(3) 断熱、遮音などの部材性能を表示する場合に、実際には表示と異なる性能となる可能性がある場合には、その内容を明記する。

が、過去の物件名称はそのままであろうから中古物件購入の際は築年数をキチンと確認しないとえらい目にあうことになるであろう。まぁまだまだ先の話ではあるが……（来年から施行なので勘違いするとすれば3年ぐらいたたないとですねぇ。）

物件選定の際に築年数と言うものを気にされる方はたくさんいらっしゃると思います。実際、築20年の物件と新築の物件では新築の物件に人気が集まるのは当然の事と思われます。

さて、新築物件であれば設備も新しく、また技術面でも新しい物が採用されており生活の快適度が高い事でしょう。

建築メーカーなどもドンドン建築し、オーナー候補の方々へ販売営業を盛んにかけている昨今。しかし、一昔前と違った危うい点が見られるような気配があります。

と、言いますのも以前は築5年以内であれば新築ほどではないにしてもそれなりの入居率を維持でき、築7〜8年以内であればシーズンを逃さなければそんなに長期間の空室が出る事は無かったようです。しかし、最近では新築物件がシーズン間際にジャンジャンできているようで、築3〜5年の物件でも苦戦を強いられる事例が増えているようです。

その結果、購入当初の収支計算に狂いが生じ、また、安易に家賃を落とせない……とそこへ新築物件が同じ価格帯で募集……といったような悪循環。

そんな苦しい状況が多少なりとも増えているようです。

入居者側にしてみれば新築物件が同じぐらいの家賃で募集されていればそちらに目が行くのは当然ともいえます。これに対する打開策は物件の差別化とそのアピールにかかってくるのですが……ますます苦労所得の色が濃くなるのではないかと思われます。

ただ、入居者にとって新築物件は良いとこだらけと言うわけでもありません。実際に入居する部屋を見られない可能性もあり、また、コンクリート造の場合、マメに換気を行なわないとコンクリート内の水分が完全には乾いていない為、カビが生えやすくなるなどのデメリットもあります。

今後は新しさを前面に出した物件と生活しやすさを前面に出した物件のぶつかり合いになっていくのではないかとも思われます。

さてはてどうなる事やら……

これからますますヒートアップしそうな、退去時清算。

各地で敷引き無効や自然損耗分は家主負担と情報が出回ってますので入居者も強気です
強気の入居者に対して、情報の乏しかった家主さんの場合は言いくるめられてしまう可能性も……。さすがに判決がどうだとか自然損耗がどうだとかギャンギャン言われちゃうと参っちゃうかもしれませんね。

さてそんな中、じゃぁどこまでが自然損耗？と言う疑問も出てきますよね。それと同時に、畳の表替えなんてのは、自然損耗による色落ちなんかから絶対やるでしょう？それなのに入居者が傷をつけたんで入居者負担なんて腑に落ちないって方もいらっしゃるかもしれませんね。

こういった問題に対して明確な共通の意識と言う物が、まだまだ確立されてないのも現状かと思われます。

さて、東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインによるとどう解釈されるのでしょうか？

例えば、先の畳の表替えの場合、6帖の和室内で2枚の畳に入居者の不注意とも言える傷が付いていたとします。
この2枚を入居者負担で張り替えるとします。残りの4枚は明らかに張り替えた2枚と色の差が出ています。ですから全部張り替え……となるでしょう。

じゃぁ負担は？元々、入居者が傷を付けた2枚が原因なんだから全額入居者負担だと言いたい家主さん。

えぇ！？どうせ日焼けの畳を張り替えるんでしょ？自然損耗じゃん！と言いたい入居者。

一応、ガイドラインの解釈では……

入居者が傷を付けた2枚分の費用のみ入居者負担

となる。自然損耗のみの分は差し引くと言う事。
痛み分けではあるが従来の感覚から行くとちょっと存した気分の大家さんです。

微妙に判断が難しくなってきますね。
しかし畳はまだいいほうです。
きっとクロスの方が厄介です。

そう、ヘビースモーカーの貴方！

貴方ですよ！

なにが厄介かと言うと、タバコのヤニはクリーニングで除去できる物は貸主負担。クリーニングで除去できない物は借主負担です。

これはややこしい。

通常の壁紙はクリーニングでもヤニがすっきり！！ってのは難しいですしね。下手したら全面張替えですよ。その場合の負担の割合が難しいですよね。傷とは違ってほぼ全面ですから……。と言うわけでその場合は借主負担になっても仕方が無いかもしれません。

それが嫌なら、バルコニーで吸うかトイレの中だけ限定（要換気扇）で頑張るしかないでしょうね。

大変な時代がやってきた物です。
つづく……（かも）

関西地方の慣習として根強い敷引き。
しかし、敷引き無効の判決もでるようになり、慣習だからOKとは言い難くなってきました。

入居者にとって見れば自身による故意過失・善管義務違反に該当する補修費のみの支払いとなるため結構な話ですが家主さん側は大変な状況でしょう。

特に補修費を次の入居者の敷金にて行なってきた前倒し式の大家さんは大変です。

なにせ退去時に敷金を返還しつつ、補修を行なうわけですから、次回の入居者の敷金をあてにしても、額が今までより大きくなる訳ですから、なかなか大変です。時々、敷引き分を先に使い込んでしまう大家さんもいるようですから注意が必要ですね。

これからは毎月の家賃収入から補修費をキチンとプールしていく習慣が新たな慣習として必要となってくるのかもしれませんね。

街中の不動産屋さんや新聞折込など不動産物件の広告を目にする機会は（興味がある方には）多々あることと思われます。

で、その広告表現について公正取引委員会の認定を受けた広告のルール「不動産の表示に関する公正競争規約」や「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」と言う物が存在するのですが、あまり馴染みのないルールのようです。

一般的に有名（？）な物としては徒歩所要時間を道路距離80mにつき1分を要するとして算出するといったものがありますが他にも

・「完全防音！」は×
　完全と言う表現は消費者に対しての表示が不可で具体的な表現が必要
　同様に万全や抜群、他に類を見ないなども抽象的で誤解を招く恐れがある為使用不可だったりします。

また、時折見かける『賃料に駐車料含む』と言う表現も『家賃○万円・駐車場料金○万円』と表示するか『駐車場付き（無料）』と表示しなければいけませんし、『賃料○万円（管理費or共益費含む）』と言う表現も不可です。なぜなら賃料を元に仲介手数料を算出し、また、礼金・敷金についても同様の場合が多い為、賃料にそれ以外の金銭を含める事ができないのです。

ちなみに『賃料相談』というのも表示不可で、金銭面の相談表示はできないようになっています。しかし良く見かけます。確かに金銭面で表示価格から相談できるとおおっぴらに書いてあると『公正な取引』はできないでしょうね。

他にも様々な表示に関する規定があるのですがそれはまた小出しで……

東京都のガイドラインが施行されて随分と過ぎましたが、現状では地域の慣習が根強いようでトラブルが減ったと言う噂は耳にしませんね。（逆に増えているのかもしれませんが）

地域や現在まで継続的に賃貸を行なってきた慣習を振り払うのは容易なことではありませんが社会の構造や産業の改革が行なわれるように不動産業界においても変化の波は押し寄せているように感じられます。その中で敷金・礼金の扱われ方、また退去時の原状回復費用の負担の考え方も大きく変わるのではないかと思われます。

その理由としては経済や社会の変化とともに家主さんにも変化が出てきていると言う事が挙げられます。大きく分けますと以下のような家主さんに分けられるようです。

マンションの低層階にお住まいの方などに多い、カビとの戦い。
賃貸借住宅の契約においてそのほとんどでカビによる汚損・毀損は入居者責任となっています。ですから日々の換気と、こまめな清掃を心がけていなければあっという間に退去時の負担額が膨らみます。

さて、入居中の物件のカビがひどく、日頃の換気や掃除も行なっている……と言う方の場合、建物自体の原因の可能性もあるかもしれません。そういった場合はお隣さんや同じ階の他の部屋も似たような状態であるか確認できれば大家さんに話がしやすいと思われます。

建築構造上の問題で結露しやすい、もしくはカビが生えやすい建物もごく稀に存在します。元々湿地帯だった場所などはしっかりと基礎工事を行なっていなければ、その稀な建物になってしまう可能性もあるわけです。

しかしながら、その様な物件はクレームが度々出ているでしょうから、実際の所は個人の程度の差なのかもしれません。
抗カビ剤のようなものもありますのでそれらを予め散布し、カビの生え難い環境を作っている方もいらっしゃれば、とりあえず窓ガラスの下に新聞紙を敷いているだけの方もいらっしゃいます。こういった日々の手入れと言うのは入居者個人の感覚によって大きく左右される物です。本人は非常にマメに掃除をしているつもりでも、実はそうでもない場合なども結構ある様です。

また、新築マンションにおいては外壁のコンクリート内に水分が残っており、これがカビの発生を助長しますので、これまた換気に注意が必要です。
『新築物件なのにカビが生えた』ではなく、むしろ『新築物件だからカビが生える』のです。新築物件に入居されている方はそのあたりに気をつけて換気とこまめな清掃を行なう必要があると思われます。
（新築見入居の物件の場合、退去時の汚損・破損・毀損に関しては前入居者が居ない分、入居中の物である事がハッキリしてしまう為、注意が必要でしょう）

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